义政发〔2020〕21号

为加快义堂镇片区拆迁改造，维护片区村民的合法权益，切实改善片区村民的居住条件和生活环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省土地征收管理法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、鲁国土资字〔2017〕388号文、临兰政办发〔2018〕48号文及临兰西城发〔2020〕2号《关于临沂西城及兰山封闭运行片区房屋拆迁补偿安置的指导意见》等相关法律法规和政策，结合片区实际，制定本指导意见。

一、适用范围

临沂西城义堂镇辖区。

二、拆迁安置原则

为确保片区拆迁安置工作稳步健康有序推进，坚持公开、公平、公正，以人为本和实事求是的原则，按土地性质分类补偿，充分调动广大村民参与片区拆迁积极性，加快还建步伐，推动城镇化进程。

三、拆迁补偿

（一）民房住宅的拆迁补偿

1、村民住宅补偿，根据不同结构的各类住房补偿标准分别为：楼房一层1300元/㎡，二层1000元/㎡，三层及以上700元/㎡；新式平房1300元/㎡；砖瓦房1100元/㎡；砖坯草房1000元/㎡。房屋及其附属物的补偿标准详见附表一。

2、空宅基地、倒塌老房屋及院内空地的补偿。空宅基地补偿，对于片区冻结之前，合法取得的空闲宅基地，按50000元/位给予补偿；因年久失修倒塌的老房屋，按空宅基地标准补偿；院内空地的补偿，依照片区调查摸底表为基础并进行复核后，计算容积率，容积率大于等于1的，院内空地不予补偿，容积率小于1的，院落宅基地面积（196㎡以下的据实，超过196㎡的按196㎡）减去房屋建筑面积，剩余部分按400元/㎡给予补偿。

3、多层多户住宅楼补偿，由村集体自行改造、统一建设的村民小区中的楼房，根据建筑面积平均按1300元/㎡计价补偿，配房及楼房底储藏室、车库按1000元/㎡给予补偿，车位凭购买票据据实补偿，楼层差价由所在村委员会研究决定。

4、装饰装修补偿，对装饰装修房屋给予适当补偿。简装修的，按30元/㎡给予补偿；精装修的，按60元/㎡补偿。

（二）机关事业单位、村居集体房屋补偿

5、机关事业单位、村居集体所有的用于办公、养老院、基础性教育等公益性事业的房屋，实行货币补偿。不同结构的房屋补偿标准分别为：楼房和新式平房1300元/㎡，砖瓦房1100元/㎡，砖坯草房1000元/㎡。房屋及其附属物的补偿标准详见附表一。

（三）生产企业的拆迁补偿

6、企业用房一律实行货币补偿，不予安置。

7、企业房屋补偿标准，参照住宅补偿标准执行。楼房1300元/㎡；新式平房1300元/㎡；砖瓦房1100元/㎡；砖坯草房1000元/㎡。房屋及其附属物的补偿标准详见附表一。

8、企业生产用房设备的搬迁费用，按拆除房屋建筑面积给予10元/㎡的定额补助。

9、对房屋构造特殊、造价较高，生产设备复杂、拆迁损失较大的项目，由所属村（社区）委员会提出，经片区征收指挥部认定小组审核后，委托评估机构进行评估给予补偿。

10、集体建设用地手续费退补

（1）凭当时办理用地手续时征缴票据，据实退补。用地单位无法提供原始征缴票据的，按下列标准补偿：1998年12月31日以前办理集体用地手续的每亩补偿8000元；1999年1月1日以后办理的每亩补偿10000元。

（2）办理土地手续时欠缴国家集体税费的相应扣减。

（3）法院已裁决处置的土地，按法院的有关裁定和处置意见执行。

（四）营业（商业）用房和住改非房屋的补偿

11、营业用房一律实行货币补偿。

12、被拆迁房屋同时具备以下三个条件的，可认定为营业用房，由评估机构评估确定补偿标准。

（1）有工商登记、税务登记（三证合一按照社会统一信用登记）并有正常纳税记录。

（2）房屋所有权证、工商登记和税务登记注明的营业时间、地点相一致。

（3）持有的房屋所有权证用途栏标明“营业”字样。

13、房屋所有权证用途栏为“住宅”或事实为住宅，具备第12条前两个条件且持续经营1年以上的，可认定为“住改非”，住改非面积，在相应结构房屋补偿标准的基础上上浮30%给予补偿，每缺少一个条件的扣减10%。

（五）国有土地上的房屋征收补偿

14、国有土地上房屋征收补偿，依照临沂市人民政府文件临政发〔2015〕18 号和临政发〔2015〕19 号的规定执行。

四、还建安置

（一）安置原则

15、安置住房为多层、小高层和高层住宅，原则上只有村集体经济组织成员（村民）享受还建安置待遇，安置标准：人均住房建筑面积多层40㎡、小高层45㎡、高层47㎡。

16、多层多户住宅楼的安置，按照片区规划实行随所在村还建安置。

（二）安置对象及标准

17、一般村民：指具有本村户口，为村级集体经济组织成员并享受村民福利待遇的常住人口，以2010年6月30日派出所户籍为准，安置标准为人均住房建筑面积多层40㎡、小高层45㎡、高层47㎡。

18、独生子女：持有独生子女证明或与村委员会签订独生子女协议，安置标准为两口人的一般村民标准。（享受独生子女待遇又生育二孩的，所生二孩不再享受村民安置还建面积）

19、单身村民：指未婚或单身的村民，年龄在35周岁以上，按一口人的一般村民标准还建，可享受两口人的安置面积，其中超出一口人标准面积部分价格，按单身村民安置价格执行。村民享受该待遇以后又结婚的，其配偶不再享受安置待遇；村民离婚后，对方及其监护子女的户口未迁出本村的，双方均不享受单身村民待遇。

20、大龄青年：分房时年满22周岁、35周岁以下的未婚男青年，申请结婚用房的，可以与父母分户安置并享受单身村民安置面积待遇，但其配偶婚入后不再享受安置待遇。

21、婚迁人员：指人口冻结日至还建楼分房日期间内因合法婚姻将户口迁入本村的村民，安置标准同一般村民。对于因合法婚姻迁入的人员，如果户口在本镇村或（本封闭区内）村已经享受还建安置的，不再重复安置。

22、新出生人口：指人口冻结日至还建楼分房日期间内合法出生的人口，安置标准同一般村民。对违反计划生育现行政策的家庭，需按计划生育法规落实完政策后，方可按一般村民执行。

23、纯女户：本村纯女户男方来本村落户的，仅限一女男方及子女享受楼房分配。

24、已经出嫁的女性村民，户口在本村一直未迁出的，只限姑娘本人随父母享受一个人的安置政策。

25、空挂户：指原籍不在本村且在本村无合法住房的人员，不予安置。

26、五保户：房屋拆迁资金由所属村委员会统一管理，统一安置。本人要求退保的，写出书面申请，并签订亲属赡养协议，享受一般村民安置待遇。

27、原籍在本村的在校学生和返乡无业大学生、现役军人和服刑人按户口迁出前的身份标准安置。

28、老户人家：在一户一宅的前提下，原籍为本村的人员，区、镇组织调查摸底前户口不在本村且有住房的，每户最多按四口人的一般村民还建安置标准及价格执行，不足四口人的按实际人口还建安置。

29、外来户：原籍及户口均不在本村的人员，区、镇组织摸底前在本村有住房的给予安置，拆迁面积不足120㎡按拆迁面积安置，超出120㎡的按120㎡进行安置。安置价格：安置面积按成本价，超出安置面积的按市场价执行。

30、人口冻结后迁入的：2010年6月30日片区冻结后迁入的户口，除合法生育、正常婚入、返乡无业大学生、退役安置和服刑人员外，一律不享受村民安置还建待遇。

31、在安置中同时符合两项安置标准的村民，按单项高标准执行，不累计执行。

32、死亡人员不再享受村民安置待遇。

33、本村村民在其他片区已享受还建安置政策的，不再重复安置。

34、还建面积按照人口数乘以人均安置面积计算，选择楼房面积不超过还建面积20平方米部分，按照成本价执行，超过还建面积20平方米以上的部分，按照市场价执行。

（三）安置价格

35、还建价格均价按照1300元/平方米计算，还建价格均价为一般村民安置价格。

单身村民一口人安置面积标准部分按一般村民安置价格，超出一口人安置面积标准的部分，按单身村民安置价格1800元/平方米执行。

36、成本价据实核算，原则上多层楼房成本价最高不超过2200元/平方米，如超过2200元/平方米，按照2200元/平方米计算；小高层、高层楼房成本价最高不超过2800元/平方米，如超过2800元/平方米，按照2800元/平方米计算。具体价格按镇社区还建领导小组委托第三方审计机构审定的价格执行。

市场价，根据区域等因素确定，原则上高速公路以东片区为4200-4500元/㎡，高速公路以西至兴业路以东片区为3900-4200元/㎡，兴业路以西片区为3600-3900元/㎡，具体价格由各村根据周边市场价格提出初步意见，由镇还建领导小组委托第三方评估机构评估，按评估机构评估的价格执行。楼层价差为每层20元。

（四）民房拆迁还建安置给予搬迁补助费、临时安置补助费

37、搬迁补助费，协议签订后在规定的时间内完成腾空房屋，经验收合格的，每位住宅给予搬迁补助费1000元。

38、临时安置费标准为每户每月1000元。被拆迁人选择货币补偿的，一次性给予3个月的临时安置费；被拆迁人选择住房安置的，支付临时安置费，临时安置费按月计算，不足一个月的按一个月计算，一般每6个月发放一次。外来户一次性给予3个月的临时安置费。

所调换的房屋提前回迁安置的，按照实际过渡期限结算。

被拆迁人选择村集体提供的周转用房的和实行先建设后搬迁的，不支付临时安置费。

（五）还建安置房的选取

39、严格按照协议签订顺序号、房屋腾空顺序号进行自行选取，或者按片区抽取的选房号选房。

40、每户选择一套住房后安置面积如有剩余，还建多层楼房的，剩余面积两倍大于最小户型面积时，可在预留户型中选取一套（选取户型面积不得大于剩余安置面积的两倍），选完为止；还建小高层楼房的，剩余面积两倍加10平方米大于最小户型面积时，可在预留户型中选取一套（选取户型面积不得大于剩余安置面积两倍加10平方米），选完为止；还建高层楼房的，剩余面积两倍加15平方米大于最小户型面积时，可在预留户型中选取一套（选取户型面积不得大于剩余安置面积两倍加15平方米），选完为止。小高层调节面积原则上为10平方米，高层调节面积原则上为15平方米，具体由各村根据户型设计情况制定标准并报镇还建领导小组研究批准后执行。

多层楼房剩余面积两倍小于最小户型、小高层楼房剩余面积两倍加10平方米小于最小户型、高层楼房剩余面积两倍加15平方米小于最小户型时，不再予以安置。不再安置的剩余面积，原则上按1400-1600元/平方米给予货币回购。

41、选房顺序：签订协议后，在规定时间内腾空并验收合格的，按签订协议的顺序编取挑房顺序号，在规定时间内未腾空验收的，按实际腾空验收顺序编取挑房顺序号或按片区抽取的选房号，待具备回迁条件时，凭选房顺序号进行选房。

（六）还建安置房的标准、建设要求

42、安置小区的规划设计必须符合国家规范要求，基础设施配套完善；小区的规划、设计要为今后的发展留下空间，鼓励村民住宅向高层发展；按照高低错落、生活便利等原则，由规划部门统一设定商住比，原则上容积率不高于2.5，不低于2.0；要严格执行基本建设程序；设计、施工、工程监理等要公开招标、择优选定；严格执行《建设工程质量管理条例》和国家有关工程质量管理强制性标准，健全和落实工程质量责任制和责任追究制，确保建设质量达到国家质量标准。

五、奖励及其他相关事项

43、房屋合法面积的认定，以区、镇已测量确认的数据为依据，对区、镇摸底以后再建的未取得合法建设手续的房屋一律认定为违法建设，不予补偿。

44、签订民房协议，给予奖励。为鼓励村民早签协议，在拆迁通知规定的奖励期限内签订协议的，给予1万元/位的奖励。

45、在拆迁通知规定的期限内（一般为15天），民房和企业在规定时间内每提前一天腾空房屋的，按照合法房屋建筑面积，奖励3元/㎡，经验收合格后兑现。逾期不拆迁的，按国家和省、市有关法规处理。

46、选择住房安置的被拆迁户，房屋拆迁补偿款暂不支付，只发搬迁补助费、临时安置费和奖金。待安置住房建成回迁使用时，再与被拆迁户结清安置房屋购买价款和拆迁补偿款的差价。

47、土地使用权人、被拆迁人在签订补偿协议书的同时，应交出土地使用证、房屋所有权证，由有关部门给予注销。

48、被拆迁房屋抵押或查封的，按有关法律法规处理。

49、拆迁范围内已补偿的绿化带、绿化园林及名贵苗木能保留的保留，任何单位和个人不得损坏，安排专人移栽和看护。

50、已死亡的及移栽、抢栽的树木不予补偿；套种的只认定主品种树木，其他不予统计。

51、村与被拆迁人在片区确定的签约期限内达不成协议的，由所在村报请片区指挥部，按照本补偿指导意见，各村确定的实施方案作出补偿决定，并在拆迁范围内予以公告，依照法律法规予以拆迁。

52、被拆迁的房屋存在产权纠纷或产权不明的，由所在村（社区）报请片区指挥部，依照法律规定，按照本补偿指导意见，各村确定的实施方案作出补偿决定，在拆迁范围内予以公告，依照法律程序办理。

53、以区、镇摸底为依据，摸底后未经批准翻盖、增盖的且无土地、规划、建设等合法手续的房屋，各村根据实际情况，给予拆除劳务费，时间界定为区、镇摸底以后至2019年12月31日之前建设的,标准为相应结构合法房屋补偿标准的50%和设备搬迁费；2019年12月31日之后再建的一律无偿拆除，不再给予拆除劳务费和设备搬迁费。

六、村民安置住房用地、备用地和商业用地

54、各村社区还建楼房建设面积，依还建楼房分房时审计人口为基数，按人均住房建筑面积多层40㎡、小高层45㎡、高层47㎡计算各村社区还建楼房建设面积。

55、考虑村民人口自然增长实际，解决安置住房备用地。给村民预留部分安置住房备用地，标准为每人（回迁时居住人口）8平方米。

56、为保障拆迁群众长远利益和还建社区正常运转，为村民预留商业用地，按照土地面积每人（回迁时居住人口）10平方米预留，产权、收益归村集体所有。

57、按土地征收国家政策据实补偿。

七、本指导意见自下发之日起执行，各村（社区）根据本意见按照“四议两公开”的程序制定各村（社区）拆迁补偿安置实施方案。国家政策发生变化的，执行新的国家政策，对于未规定的个别新情况、新问题，采取具体问题具体研究的办法，经相关会议研究后执行。

附件1：地上附着物补偿标准

附件2：还建楼房价格表

义堂镇人民政府

2020年3月29日

附表1

临沂西城片区征地地上附着物和青苗补偿标准

注：1、本补偿标准仅适用于西城义堂镇区域。

附表二

11层楼房价格表

注：储藏室、车位不作为还建面积，由被拆迁人按成本价购买。

17层楼房价格表

单位：元/平方米

注：储藏室、车位不作为还建面积，由被拆迁人按成本价购买。